Contratto preliminare di vendita: se manca la fideiussione.

Compravendita immobiliare: nullo il compromesso per mancata consegna della fideiussione da parte del costruttore-venditore che non può neanche rimediare in un momento successivo.

Il costruttore di un immobile, al momento della firma del contratto preliminare (cosiddetto compromesso) di un immobile da costruire è obbligato, per legge [1], a consegnare al futuro acquirente una fideiussione a garanzia degli acconti che quest’ultimo eseguirà prima della stipula del contratto definitivo (l’importo della fideiussione deve essere, infatti, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore riscuota prima della firma del rogito notarile). In caso contrario il preliminare è nullo e l’acquirente può tirarsi indietro dall’affare in qualsiasi momento.

Con una recente sentenza [2], la Corte di Appello di Lecce ha decretato che tale nullità non è sanabile neanche se detta fideiussione venga consegnata all’acquirente in un momento successivo alla stipula del contratto preliminare.

La nullità per la mancata consegna della fideiussione è una nullità “relativa”: può cioè essere fatta valere unicamente dall’acquirente. Il costruttore deve dunque munirsi di una fideiussione (rilasciata da una banca, o da un’assicurazione oppure da altro intermediario finanziario a ciò abilitato) che garantisca l’adempimento del suo eventuale obbligo di restituire dette somme qualora venga a trovarsi in una situazione di crisi e, non potendo portare a termine la costruzione del palazzo, il contratto si sciolga e sia costretto a ridare al compratore le somme percepite a titolo di acconto o caparra. Se non ci fosse questa norma, chi acquista un immobile “sulla carta” subirebbe un rischio troppo eccessivo in caso di fallimento del costruttore perché, per ottenere la restituzione degli anticipi corrisposti prima di diventare definitivamente proprietario dell’appartamento, dovrebbe fare un’insinuazione al fallimento e concorrere alla ripartizione dell’attivo con tutti gli altri creditori chirografari, per percentuali. Con il rischio di non rivedere mai i propri soldi o rivederli dopo molto tempo. Invece, la norma in commento garantisce l’intervento di un’assicurazione per il pagamento degli anticipi, in caso di crisi del costruttore.   La fideiussione da consegnare all’acquirente deve possedere determinate caratteristiche inderogabili, e più precisamente:   – deve prevedere che il fideiussore sia tenuto a pagare solo dopo l’infruttuosa escussione del debitore principale (cosiddetta rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale);   – deve poter essere escussa, una volta verificatasi la situazione di crisi, a semplice “richiesta scritta dell’acquirente”, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento e corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso.   Secondo la sentenza in commento, inoltre, la consegna della fideiussione deve avvenire, al più tardi, all’atto della stipula del contratto preliminare; la mancata consegna non è rimediabile da successivo comportamento di alcuna delle parti. 

[1] Art. 2 d.lgs. n. 122 del 20.06.2005 

[2] C. App. Lecce sent. n. 222/20015