Come funziona il leasing immobiliare: tutele e vantaggi.

Da quest’anno per l’acquisto della casa è possibile accedere al leasing immobiliare. Come funziona, quali agevolazioni fiscali e quali vantaggi prevede? 

Da quest’anno è possibile accedere al cosiddetto Leasing immobiliare per le abitazioni. Dapprima, questo tipo di finanziamento era previsto solo per le aziende. La Legge di Stabilità lo ha esteso anche ai privati.

Vediamo di cosa si tratta.

Leasing immobiliare abitativo: cosa è e come funziona

Il leasing immobiliare funziona esattamente come quello previsto per le automobili.

Proprietario della casa oggetto del contratto non è il privato, ma la banca o la finanziaria che concede il leasing.

Questo significa che non essendo proprietario, il privato alla stipula del contratto di leasing non dovrà pagare le spese notarili né le imposte per l’acquisto della casa.

Il firmatario, ossia il privato, pagherà alla banca che ha concesso il leasing dei canoni periodici, di solito con cadenza mensile, e alla scadenza del contratto potrà decidere se acquistare (riscattare) la casa con il pagamento di una maxi rata finale.

Le fasi di un leasing immobiliare abitativo

Le fasi del leasing immobiliare abitativo sono così articolate:

  1. La società di leasing si obbliga ad acquistare o a far costruire la casa su scelta e secondo le indicazioni del cliente (utilizzatore)
  2. La società di leasing mette a disposizione la casa del cliente per un dato periodo di tempo a fronte del pagamento di un canone periodi­co (mensile, trimestrale, semestrale)
  3. Alla scadenza del contratto, il cliente ha facol­tà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito (riscatto)

Cosa prevede un contratto di leasing immobiliare abitativo

Un contratto di leasing immobiliare abitativo è costituito dai seguenti elementi:

  • Un primo pagamento, un anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istrut­toria, sotto forma di maxicanone. È un canone a tutti gli effetti calco­lato in % sul costo originario del bene (di solito il 15-20%) ed è concordato anche secondo le esigenze dell’utilizzatore
  • Canone leasing: può essere comprensivo o meno di servizi accessori; può essere o meno indicizzato
  • Tasso leasing
  • Periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è co­munque possibile prevedere una periodicità diversa (ad es. bimestrale, trimestrale, semestrale) o forme di periodicità disegnate in modo coe­rente a seconda del tipo di cliente
  • Durata del contratto
  • Costo della casa
  • Valore di riscatto della casa: è calcolato in % sul costo della casa
  • Spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori

Le agevolazioni fiscali per il leasing immobiliare

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo sco­po di incentivare il ricorso a questo strumento operativo.

Le agevolazioni fiscali si applicano a tutti i contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicem­bre 2020.

Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui red­diti delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:

  • un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
  • non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazio­ne abitativa.

Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l’età del cliente all’atto della sti­pula del contratto di locazione finanziaria.

Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

  • una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessoriper un importo non superiore a 8.000 euro annui;
  • una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’e­sercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età, le detrazioni percentuali sono le stesse, ma si dimezzano gli importi massimi sui quali applicare la detrazione.

Per cui si avrà diritto a:

  • una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superio­re a 4.000 euro annui;
  • una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Le suddette agevolazioni fiscali spettano per qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il trattamento riservato al leasing immobiliare abitativo, sotto il pro­filo delle detrazioni IRPEF, appare più favorevole di quello riservato al mutuo: infatti nel primo caso la detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro riguarda l’intero canone (quota capita­le e quota interessi) mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% per un importo massimo di euro 4.000 interessa la sola quota degli interessi passivi.

Tutele a favore dell’utilizzatore: la sospensione del pagamento

L’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing im­mobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di lea­sing, si verifichi:

  • la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavora­tore non per giusta causa);
  • la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti con­tratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione potrà essere chiesta:

  • solo una volta;
  • per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’e­secuzione del contratto medesimo.

In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione.

Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione finale di acqui­sto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.

Di fatto, è come se il piano di ammortamento finanziario originario slittasse in avanti, per il periodo pari alla sospensione accordata, senza alterare la sequenza e l’importo delle quote capitali e interessi fissate contrattualmente.

Il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodi­cità originariamente previsti dal contratto.

La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commis­sione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare apposita richie­sta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accetta­zione se ne ricorrono i presupposti di legge.

Sia per gli under 35 che per gli over 35 il leasing gode, invece, di un’imposta di registro fissa dell’1,5% sul prezzo pagato contro il 2% sul valore catastale per la compravendita collegata al mutuo. E nel leasing non si paga l’imposta sostitutiva dello 0,25% prevista nel contratto di mutuo.

Attenzione però perché la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è sempre il prezzo pattuito e non il valore catastale. Infatti, alle compravendite di immobili abitativi effettuate nei con­fronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore”, come invece avviene per le altre compravendite di immobili prima casa.

Fonte: La Legge per Tutti.it