Acquisto di una casa e nuovo Decreto Mutui. Le questioni sottese al problema della morosità condominiale.

Il Consiglio dei Ministri tenutosi il 20 aprile 2016 ha approvato il “decreto mutui” che ha determinato l'introduzione di nuove norme per la tutela dei creditori e per la tutela dei mutuatari. Torna quindi al centro la questione del pignoramento dell'abitazione.

Gli aspetti del nuovo “decreto mutui”

Irretroattività della legge. Il decreto entrerà in vigore il 1° luglio e quindi si applicherà ai contratti di mutuo sottoscritti a partire dal 2 luglio 2016, mentre a quelli sottoscritti prima si continuano ad applicare le disposizioni vigenti al 1° luglio 2016. Una volta entrate in vigore queste disposizioni di attuazione (quindi dopo altri 15 giorni) dovranno passare altri 60 giorni affinchè le norme contenute al nuovo articolo 120-quinquiesdecies, commi 3 e 4, del decreto legislativo 385/93 diventino obbligatorie. Di fatto, le disposizioni sul passaggio della casa alla banca, anche se sottoscritte già dal 2 luglio 2016, si potranno applicare solo il 12 febbraio 2017. A meno che le norme attuative non vengano emanate in anticipo.

La clausola anti-insolvenza. La novità più importante è l'introduzione di questa clausola, ossia la possibilità per le banche di vendere la casa dei mutuatari morosi senza esperire il procedimento di espropriazione forzata. Non basta quindi un solo ritardo nel pagamento, ma deve perfezionarsi un inadempimento contrattuale per non aver pagato 18 rate mensili del mutuo perché si realizzi la restituzione della proprietà dell'immobile sul quale è stato aperto il mutuo. Entrambe le parti devono però pattuire e sottoscrivere tale clausola, che non può influire sulla conclusione del contratto di credito. Se il contratto di credito contiene questa clausola, la banca che ha erogato il mutuo è sollevata dall'onere di esperire il procedimento di espropriazione forzata, abbreviando così i tempi di recupero dei credito in sofferenza. Tuttavia, l'istituto di credito finanziatore "non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola".

Gli obblighi informativi: il PIES. Le banche devono fornire per iscritto tutte quelle informazioni personalizzate mediante consegna del "Prospetto informativo europeo standardizzato" (PIES). Questo documento deve essere consegnato al cliente che ha una settima di tempo per riflettere, anche al fine di fare un confronto fra le differenti offerte di credito sul mercato e prendere le dovute decisioni. Infatti, prima della conclusione del contratto, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere le proprie decisioni. Durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento.

L'assistenza obbligatoria del consulente. Il perito e il patto marciano. Al cliente viene fornita l'assistenza da parte di un consulente che, a tal proposito, fornirà a titolo gratuito un'informazione semplificata e chiara per permettergli di valutarne la convenienza e quindi l'opportunità dell'intero contratto. Al momento del raggiungimento dell'accordo, inoltre, entrerà in scena il perito nominato per stimare il relativo valore dell'immobile. In caso di accordo, dovrà essere assicurata la piena indipendenza del perito nominato per stimare il valore dell'immobile. Il perito sarà scelto dalle parti di comune accordo, ovvero, in caso di disaccordo, "nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente". Sul punto, fermo restando il divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.), viene così codificato il "patto marciano”: in caso di vendita, il debito che dovesse residuare si estingue anche se superiore al valore dell'immobile, fermo rimanendo il diritto del consumatore all'eccedenza. La banca in tale fase si adopera con diligenza a raccogliere dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.

Fonte: www.condominioweb.com