Donazione di un immobile: tutto quello che c'è da sapere

Se si dona un immobile ad un figlio, gli altri possono avanzare pretese? Chi paga l’Imu sull’immobile donato? Come si determina il valore degli immobili oggetto della donazione? Ecco tutte le risposte alle domande più frequenti che fornisce il Consiglio Nazionale del Notariato.

Prima di entrare nei dettagli, occorre dare qualche informazione preliminare sulla donazione. La donazione che viene fatta agli eredi legittimi del donante si considera un anticipo dell’eredità. Possono fare donazione solo coloro che hanno la piena capacità di disporre dei propri beni. Sono ritenuti, pertanto, incapaci di donare i minori, gli inabilitati e gli interdetti.  Abbiamo detto che essa è un vero e proprio contratto il cui elemento essenziale è la forma. La donazione infatti deve essere conclusa per atto pubblico da un notaio alla presenza di due testimoni.

Per quanto riguarda la donazione di fabbricati esistenti i proprietari hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso. Prima della stipula della donazione, i donanti sono tenuti a verificare accuratamente la corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie depositate allo stato di fatto, specie per quanto riguarda la destinazione d’uso (categoria catastale) e la consistenza (vani e/o superficie), al fine di riportare nell’atto dati veritieri e corretti. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento degli atti catastali (architetto, geometra, ingegnere).

In caso di donazione di un’abitazione che comporti consumo energetico, l’atto esso deve essere dotato dell’attestato di prestazione energetica ma non c’è un obbligo in tal senso, come il donante non è obbligato a garantire che gli impianti siano conformi alla normativa in materia di sicurezza. Sarà, invece, tenuto a informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato.

La donazione si può revocare per due ipotesi tassative:

  • per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio
  • per sopravvenienze dei figli, quando cioè il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne dopo la donazione.

Chi riceve la donazione deve pagare l’imposta che si differenzia in franchigie, ossia soglie entro le quali non è dovuta l’imposta: 

  • coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori e , in generale, ascendenti e discendenti):4%, con franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore dell’eredità;
  • fratelli e sorelle, 6%, con franchigia di € 100.000,00;
  • altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado:6% senza franchigia;
  • tutti gli altri soggetti, 8% senza franchigia. 
     

È il notaio innanzi a cui è fatta la donazione che provvede al versamento dell’imposta, insieme  a quella di registro nella misura fissa di 200 euro. Nel caso in cui oggetto di donazione siano beni immobili, sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 2% e dell’1% (50 euro se l’immobile ha i requisiti “prima casa”).

Per quanto riguarda i casi particolari che riguardano specialmente la donazione di un immobile è molto frequente la riserva di usufrutto a vantaggio del donante. Si pensi ad esempio ad un immobile che un genitore dona al figlio ma in cui continua a vivere il primo. La legge permette al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio: ciò significa che il donante si spoglia in anticipo della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto che si estinguerò automaticamente alla morte del genitore o ad un altro termine stabilito nel contratto. Il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene e quindi potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto se lo concede in locazione.

Altro dubbio frequente riguarda la donazione di un immobile ad un figlio: gli altri possono avanzare pretese? La legge dispone che se alla morte del donante non si rinvengono nel suo patrimonio beni sufficienti a rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi possono agire i giudizio contro la donazione sino a che non siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante, chiedendo la riduzione.

Quando un immobile pagato dai genitori viene intestato direttamente al figlio si tratta in tal caso di una donazione indiretta. È sempre ravvisabile in tale situazione lo scopo della donazione ossia quello di arricchire un altro soggetto senza che vi sia alcun obbligo giuridico che lo imponga.

In merito poi alle imposte sui beni donati, queste gravano in capo al donatario. E per l’Imu? Se viene donato il diritto di proprietà ovvero il diritto di usufrutto e di abitazione su un immobile, l’Imu grava sul donatario dalla data in cui viene stipulata l’atto di donazione. Se invece il donante si limita a donare la nuda proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto e di abitazione, l’Imu continuerà a gravare sul donatario.

Ma come si determina il valore degli immobili oggetto di donazione? La base imponibile è determinata tenendo in considerazione:

  • per la piena proprietà: il valore venale in comune commercio alla data dell’atto di donazione
  • per i diritti di usufrutto, uso e abitazione: il valore si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale d’interesse e per il coefficiente, relativo all’età del titolare del diritto.

Fonte: Cose di Casa